26 Nisan 2017 Çarşamba
Yrd. Doç. Dr. Elif BAYRAMOĞLU
Karadeniz Teknik Üniversitesi, Peyzaj Mimarlığı Bölümü
20 yy.ın ikinci yarısında başlayan sanayileşme süreci ile birlikte hızlı nüfus artışı ve plansız yapılaşma çevre sorunlarını da berberinde getirmiştir. Teknolojinin değişim sürecinde çevresel sorunlar kent yaşam kalitesini olumsuz yönde etkileyerek kent insanını yeni arayışlara yönlendirmiştir. Bu duruma çözüm getirmek amacıyla ekonomik girdilerin arttırılarak kaynakların korunması ve çevresel baskıların azalmasına yönelik Birleşmiş Milletler Çevre ve Kalkınma Komisyonu kurulmuştur. Bu çalışmaların sonucunda kentsel sürdürülebilir kavramı ortaya çıkarak, kent insanının çevre bilincinin artmasına ve özellikle yeşil alanlara olan istek ve talebin gözle görülür düzeyde yoğunlaşmasına neden olmuştur (Atıl vd., 2005). İlk zamanlar odun ham maddesi olarak kullanılan yeşil alanların günümüzde sosyal açıdan fiziksel mekan sağlayarak rekreatif fonksiyonları sağlamanın yanı sıra ekolojik açıdan da erozyonu önleme, havanın nemini düzenleme, oksijen üretimi, karbon tutumu ve su dengesini sağlaması bakımından da birçok faydası bulunmaktadır. Bize sağladığı faydalara karşın kentleşme ile birlikte kişi başına düşen yeşil alan miktarında azalma olmuştur. 1985 yılında çıkan 3194 sayılı İmar Kanununda kişi başına yeşil alan miktarı 7 m2 olarak öngörülmüşken 2 Eylül 1999 tarih ve 23804 sayılı Resmi Gazete de yayınlanan İmar Planı Yapılması ve Değişikliklerine Ait Esaslara Dair Yönetmelikle kişi başına yeşil alan miktarı 10 m2ye çıkarılmıştır (Manavoğlu ve Ortaçeşme, 2007). Bu rakam Frankfurtda 154 m2, Stutgartta 153m2, Hannoverda 112 m2, Stockholmde 77 m2, Washingtonda 50 m2, Bristolde 49 m2 ve Budapeştede 37 m2dir. Ülkemizde ise Antalyada 4.4 m2, Ispartada 3 m2, İzmirde 2.8 m2 ve Ankara 2.3 m2 olarak belirlenmiştir (Emür ve Onsekiz, 2007).
Değerlere bakıldığında yabancı ülkelere oranla kişi başına düşen yeşil alan miktarının çok altında ve yasal düzenlemelere göre belirlenen imar kanununa yaklaşamadığımız açıkca ortadadır.
Özellikle yerel yönetimler kentsel açık-yeşil alanları kent içerisinde yapılandırarak bulundukları bölgede fayda maliyet analizleri ile birlikte insanların ihtiyaçlarını gidermenin yanı sıra ekonomik getirisini de yani harcadıkları paranın ekonomik anlamada geri dönüşümünün de karşılanmasını beklerler. Bu anlamda yerel yönetimler tarafından kent halkına sağlanan bu yatırımların sürdürülebilirlik açısından geri dönüşümü oldukça önemlidir. Ekonomik anlamdaki geri dönüşüm uzun vade de düşünülmelidir. Çünkü kentsel yeşil alanlarının çevreye ve insana faydaları uzun dönemlerde etkisini gösterir. Bu bakımdan kentsel açık-yeşil alanların tanımlanması gerekir.
Kentsel açık-yeşil alanlar
Kentsel alanlar insanların toplu yaşam biçimlerinin yönlendiren mekanlardır. Kentsel alanlar çağımızın gelişen ve değişen gereksinimlerini karşılamak adına hızlı bir gelişim süreci yaşamaktadır. Bu gelişim süreci kent kullanıcısının her geçen gün artan ihtiyaç ve gereksinimlerini yaşam süreci içerisinde karşılanması adına şekillenmektedir. Kentlerdeki sürdürülebilirlik kavramı işte tam bu noktada ortaya çıkmıştır. Çünkü kentler insanların ekonomik, kültürel ve sosyal açıdan birbirleriyle etkileşime geçtikleri mekanlardır. Kentsel mekanların insanların ihtiyaçlarına göre mekansal yansımalarda, sağlıklı ve yaşanabilir bir çevrede, sosyal ve kültürel yaşam kalitesini arttırır nitelikte olması gerekir. Bu şekildeki sürdürülebilir kentler ekonomik (ekonomik getirisi olan aktivitelerin bulunduğu), ekolojik (kentin doğanın bir parçası olarak nitelendirildiği) ve eşitlik (toplumun katılımda eşitlik olanağının bulunması) kavramlarından oluşan bir olgu özelliği taşır (Atıl ve ark., 2005).
Kentsel yeşil alanlar ise kent içerisinde kent halkının aktif olarak boş zaman değerlendirmeye yönelik rahatlama, dinlenme ve vakit geçirmek adına kullandığı yeşil alanlardır. Kentsel yeşil alanlar insan gereksinimleri, nüfus yoğunluğu, kentlerin karakteristik özellikleri ve kullanıcı yoğunluğu kriter olarak belirlenerek düzenlenmektedir (Şahin ve Barış, 1998). Bu alanlar kentlere ekolojik fonksiyonlar yükleyerek kentlinin nefes aldığı noktalar oluşturur. Kentin monoton, sıkıcı ve sert görünümünü yumuşatarak tasarım açısından kitle-boşluk ilişkisini dengeler. Kullanım biçimlerine göre aktif ve pasif; ekolojik işlevlerine göre; imar yada plan durumuna göre ve üstlendiği rekreasyon işlevlerine göre farklılık gösterirler (Emür ve Onsekiz, 2007). Kentsel yeşil alanların üstlendiği işlevlere göre ise açık ve yeşil alanlar; kent parkları, özel kullanım bahçeleri, çocuk oyun alanları, doğal kent koridorları, kent içi konut bahçeleri ve spor alanları olarak sınıflandırılmışlardır. 23804 sayılı İmar Yönetmeliğine göre yeşil alanlar "Toplumun yararlanması için ayrılan oyun bahçesi, çocuk bahçeleri, dinlenme, gezinti, piknik, eğlence ve kıyı alanlarıdır" şeklinde tanımlanmıştır (Anonim, 1999).
Kent parkları aslında rekreasyon kullanım alanları içerisinde en yoğun ve aktif olarak kullanılan karmaşık sistemlerin mekanlardır. Kent parklarının kent halkını günlük stresten uzaklaştırarak aktif ve pasif etkinlikleri gerçekleştirebilecekleri, her yaştan ve her gruptan kullanıcıya hitap edebilecek nitelikte bütüncül olarak planlanıp tasarlanması gerekir. Çünkü kentsel parklar kent halkının yürüme mesafesinde ve her an ulaşabilme olanağı olan sosyal yaşamı destekler niteliktedirler. Yanı sıra kent parkları iklimsel döngüyü değiştirerek kente su, oksijen ve ışık kazanımı sağlar. Kentin yoğun kullanımından dolayı oluşan zararlı gazları yeşil bitkisel doku ile absorbe ederek hava kontrolü sağlarken aynı zamanda da ekonomiye katkıda bulunur. Bitkilerin oluşturduğu yoğun kompozisyonlar kentin gürültüsünü azaltarak gürültü perdesi olarak da oldukça etkilidir. Sadece bu anlamda değil kent parklarında bulunan farklı rekreatif etkinliklere olanak sunan farklı kullanım alanları yerli ve yabancı turistler için toplanma alanları, tiyatro ve festival alanları olarak cazip hale getirilerek ticari faaliyetlere olanak sağlar. Ayrıca kent parklarının bulunduğu kentin yerel yönetimleri açısından ticari faaliyetlerin arttırılarak istihdam ve gelir üretimine bağlı olumlu etkileri de vardır.
Kentsel yeşil alanların çevresinde bulunan konut veya taşınmaz malların ekonomik açıdan getirisi diğer mekansal bölgelere oranla farklıdır. Şöyle ki farklı nitelikteki özellikler sahip yeşil alanlar çevresindeki konut fiyatlarını farklı yönde etkiler. Corril vd. (1978), yeşil bir alandan her 1 birim uzaklaştığında konut fiyatlarının ortalama olarak $4.20 oranında azalttığını belirlemiştir. ABD Kaliforniyada yapılan bir çalışmada kentte bulunan fazla sayıda yol ağaçlandırmasının çevresel kalite değerlini artırarak ilerideki yıllarda kente 12 milyon dolar maddi açıdan fayda sağladığı belirlenmiştir. Yine Kanadada farklı bir çalışmada kent ağaçlarının bulunduğu yerleşim yerlerindeki konut fiyatlarının %3-20 oranında diğer alanlara oranla artış gösterdiği ortaya konulmuştur (Alkan ve Uslu, 2016). Benzer şekilde de ülkemizde yeşil alanların ve rekreatif aktivitelerin yakınında yer alan konut alanlarının ekonomik değeri daha fazla olup tercih oranı da daha yüksektir. Çünkü konut çevresindeki yeşil alanlar kullanıcıya yazın gölgesinde serinlik etkisi yaratırken kışın rüzgâr akışını engelleyerek sıcaklık etkisi sağlar. Bu şekilde kışın yakıt tasarruf etkisi yaratır.
Şekil 1. Yoğun kent dokusu içerisindeki yeşil Central Parkı (www.timeout.com)
Şekil 2. Londranın en büyük yerleşim alanlarıyla çevrelenmiş parkı Hyde Park (www.floodslicer.com.au)
Bu kapsamda yeşil alanların ekonomik değerlerinin hesaplanması ön plana çıkmıştır. Bu hesaplamalar öncelerden ormanların ekolojik fonksiyonları üzerine yapılırken günümüzde artık kent ormanları, kent parkları, yayalaştırılmış alanlar, meydanlar ve çocuk oyun alanları gibi kent halkının ortak olarak kullandığı küçük ölçekli alanlarda dahi ekonomik değer analizi yapılabilmektedir. Peki, kentsel yeşil alanların sağladığı fiziksel ve sosyal açıdan faydanın ekonomik açıdan ölçülebilir bir parasal değeri nasıl ortaya konulabilir? Bu noktada kamusal mal olan kentsel yeşil alanlar çevresel bir mal olarak kabul edilmiştir. Çevresel mal ve hizmetlere olan talep ve eğilimlerin değerlendirilmesine dayanan hesaplama yöntemlerinden en yoğun olarak kullanılanı ise hedonik fiyatlama yöntemidir (Alkan ve Uslu, 2016). Diğer hesaplama yöntemleri de uygulama amacına göre farklılık gösterir.
Hedonik fiyatlama yöntemi
Hedonik Fiyat Yöntemi (HFY) bir konuta dair farklı özelliklerin olduğu varsayımına dayanarak bu özelliklerin ölçülebilir bir fonksiyonu olduğu varsayımına dayanır. Aslında her konut heterojen bir yapıda farklı nitelikte olduğu düşünülür. Bu sayede her taşınmaz malın kendine fiyatı olur. Sonuç olarak bir taşınmazın ekonomik değeri; içerdiği karakteristik özelliklerinin bütünüdür. Yöntemin temel amacı; bir kentteki farklı çevre koşullarının (su varlığı, yeşil alanlar, gürültü, ulaşım gibi) konut fiyatlarının nasıl etkileyeceğini belirlemektir (Murray ve Sarantis, 1999; Alkan ve Uslu, 2016). Ortaya çıkan farklı çevre koşullarının her birinin ayrı ayrı konut fiyatını doğrudan etkilediği açıkça ortaya konulmuştur. Bu varsayım ile her değişken için ayrı etkinlik düzeyi belirlenerek bir hesaplama yöntemi oluşturulur. Örneğin konut yakın çevresinde bir su öğesinin olması şüphesiz ki doğal rekreatif etkinlikleri bulundurması ile konut fiyatını etkileyecektir. Ancak konut fiyatında su öğesinin direk fiyatı verilmez, diğer çevresel özellikleriyle birlikte değerlendirilir. Bu bakımdan bu yöntem konut fiyatlarının hangi değişkenlere göre belirlendiğinin farkındalığı açısından avantajlıdır. Yöntem çoklu regresyon denklemi modeline dayanır;
z=(z1+ z2+z3+z4......zn) (1)
P(z)=p=(z1+ z2+z3+z4......zn) (2)
Denklemde z söz konusu mal üzerinde etki eden faktörleri simgeleri ve ürünlerin fiyat karakteristiklerini ortaya koyar. P belirli bir malın piyasa fiyatı, z ise farklı malların özellikleridir (Murray ve Sarantis, 1999; Yayar ve Karaca, 2014). Bu yöntem ilk olarak Rosen (1974) tarafından konutların ekonomik değerini belirlemek amacıyla ortaya çıkmıştır. Fakat daha sonra bu yöntem kentsel alanların analizlerini değerlendirmek amacıyla da kullanılmaya başlanmıştır. Konut karakteristik özellikleri ile ilgili olarak konutun yaşı, kat sayısı, bulunduğu mevkii, otopark, asansörü, oda sayısı, çocuk oyun alanı, kent merkezine uzaklığı, okul, sağlık kuruluşlarına ve toplu taşıma araçlarına yakınlığı, yeşil alanları ve rekreatif etkinliklere olanaklılğı gibi faktörler yöntemin değişken sayısını etkilemektedir. Bununla birlikte kentin sosyal ve demografik yapısı da farklı değişkenleri ortaya koyabilir. Özellikle günümüzde suç unsurlarının yoğun olarak görüldüğü bölgelerde ya da çevre mahallelerde yaşayan halkın farklılığı konut fiyatlarının düşmesine de neden olmaktadır. Stadelmann (2010), Zürih kentinde 33 değişken üzerinden konut fiyatlarının hangi değişkenlerden etkilendiğini belirlemeye yönelik yapmış olduğu çalışmasında şehir merkezine ve alışveriş merkezlerine yakınlık ile hava kirliliği seviyesinin önemli olduğunu ortaya koymuştur. Cingöz (2011)un çalışması sonucunda konut fiyatlarının konuta yakın yeşil alanların yakınında olması, sitede havuz, gölet, spor alanı bulunması ve iyi bir manzaraya sahip olması gibi faktörlerin önemli olduğunu belirtmiştir (Ecer, 2014).
Konut çevresindeki yeşil alanlar başta olmak üzeri kentsel açık-yeşil alanların özellikle ekonomik değerlerinin ölçülmesi yerel yönetimlere kaynak sağlama açısından önemlidir.
Pek çok kişi bu alanların ekonomik açıdan bir değerinin olmadığını sadece hoş vakit geçirmek ve rekreatif etkinliklerin yapılabildiği alanlar olarak nitelendirir. Şüphesiz yeşil alanlar insanların yaşam kalitesini yükselterek yaşam sevincini arttırır. Ancak yazın bir ağacın altında oturmanın verdiği serinlik etkisinin gölge elemanı yerine kullanılması ya da yağmurdan kaçmak için dallarının altına saklandığımız bir ağacın örtü elemanı yaratma etkisinin de bir bedeli olmalıdır. Çocuklarımızın özgürce gövdelerine tırmanarak toplayabilecekleri meyve bahçeleri
Kaynaklar
Alkan, Y. ve Uslu, C. 2016. Aktif yeşil alanların konut fiyatları üzerine etkisinin araştırılması: Mersin ili Yenişehir ilçesi örneği. İnönü Üniversitesi Sanat ve Tasarım Dergisi. 6(13):1-10.
Anonim, 1999. Resmi Gazete. 1999 tarih 23804 Sayılı İmar Yönetmeliği, Ankara.
Atıl A., Gülgün B. ve Yörük İ. 2005. Sürdürülebilir Kentler ve Peyzaj Mimarlığı. Ege Üniversitesi. Ziraat Fakültesi Dergisi, 42(2):215-226
Ecer, F. 2014. Türkiyedeki Konut Fiyatlarının Tahmininde Hedonik Regresyon Yöntemi ile Yapay Sinir Ağlarının Karşılaştırılması. International Conference of Eurasian Economies. 820-829.
Emür, S., Onsekiz, D. 2007. Kentsel Yaşam Kalitesi Bileşenleri Arasında Açık ve Yeşil Alanların Önemi-Kayseri/Kocasinan İlçesi Park Alanları Analizi. Erciyes Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi, 1 (22):367-396.
Manavoğlu, E. ve Ortaçeşme, V. 2007. Konyaaltı Kentsel Alanında Bir Yeşil Alan Sistem Önerisi Geliştirilmesi. Akdeniz Üniversitesi Ziraat Fakültesi Dergisi, 20(2):261-271.
Murray, J. ve Sarantis, N. 1999. Price-Quality relations and hedonic price indexes for cars in the United Kingdom. Internatioanl Journal of the Economics of Business, 6(1):5-27.
Rosen, S. 1974. Hedonic prices and implicit markets: Product differentiation in pure competition, Journal of Political Economy, 82, January/February.
Şahin, S., Barış, M. 1998. Kentsel Doku İçerisinde Açık ve Yeşil Alan Standartlarını Belirleyen Etmenler. Peyzaj Mimarlığı Dergisi, İstanbul.
Yayar, R., Karaca, S.S. 2014.Konut fiyatlarına etki eden faktörlerin Hedonik Modelleme belirlenmesi: TR83 Bölgesi Örneği. Ege Akademik Bakış.14(4): 509-518.
Local governments construct urban open-green areas within the city and expect to meet the economical return of the money they spend, as well as the needs of the people, along with benefit cost analysis in the region they are in. In this sense, the recycling of these investments provided by the local governments to the people of the city in terms of sustainability is very important. Economical recycling should be considered in the long term. Because urban green areas have a long-term effect on the environment and human benefits.
